美国不动产止赎程序中的投资商机--以纽约州为例

美国达凯国际律师事务所 （The WK Law Firm）

美国的止赎程序是债权人通过处置抵押不动产以维护自身债权的常用手段，投资者可以在止赎过程中获得以优势价格购置不动产的机会。了解止赎程序和各州法律规定是投资人制定投资策略的前提，本文将以纽约州为例，介绍美国的止赎程序并分析其中的投资商机。

何为止赎？

不动产是借款人获得金融机构贷款或融资最常用的抵押品。正常情况下，借款人或欠款人对不动产拥有赎回权，但一旦出现断供、违约、欠税或欠费等情形，贷款人、抵押权人等债权人有权基于抵押协议、信托协议或法律规定等拍卖不动产，借款人或欠款人对不动产的赎回权因此丧失，这种使借款人或欠款人等债务人丧失抵押品赎回权的过程被称作止赎程序，即Foreclosure。止赎程序仅适用于居住建筑（如住宅、公寓、别墅等）或商业建筑（如写字楼等）等不动产，动产等其他财产不适用止赎程序。进入止赎程序的不动产被称作止赎不动产（Foreclosures）。

美国各州法律对止赎程序均有所规定。一些州（如加州）还规定了信托契约制度（Deeds of Trust with Power of Sale），借款人可以基于不动产信托契约获得银行贷款，一旦出现贷款违约等情形，信托机构收到贷款人指示后有权根据信托契约拍卖抵押不动产，无需州法院的参与。这种止赎被称作“Power of Sale Foreclosure”或“Non-judicial Foreclosure”。这些未经司法程序参与的止赎不动产被称作“Non-judicial Foreclosures”。这种情况下自贷款人等债权人发出违约通知到止赎拍卖最快可达104天。

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在纽约州，借款人一般直接与贷款人签订抵押协议并将不动产作为抵押品以获得贷款或融资，例如购房人就是通过直接向银行抵押所购房屋来获得贷款的。与规定信托契约制度的州不同，纽约州的止赎程序需要司法干预（Judicial Foreclosure），即纽约州的止赎不动产需经法院裁决才能在公开拍卖中出售（另外，缅因州、康涅狄格州、新泽西州、宾夕法尼亚州、俄亥俄州、印第安纳州、南卡罗来纳州、佛罗里达州、路易斯安那州和北达科他州也是司法止赎州）。因为实践中不动产相关各方（包括其他抵押权人、债权人、租户等）均需提供相关文件，平均而言，纽约的不动产止赎拍卖需要12-18个月或更长时间才能实现。

当债务人出现拖欠贷款、税费、劳务费等情况时，债权人、抵押权人等权利人可以向债务人寄出欠款/欠费通知，即Notice of Delinquent，以示警示。此时，有经济条件的债务人会尽快还款；若欠款时间过长，债权人可以根据情况发出违约通知，即Notice of Default，作为最后警告。若债务人仍无力改善还款状况，债权人等权利人可以启动止赎程序拍卖债务人的不动产。

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止赎程序三步走

纽约州的止赎程序需要法院干预，一般分为三个步骤，即待决、拍卖、银行回收（R.E.O.）。其他州若规定止赎程序需法院干预，情况也大抵相同。精明的不动产行业投资者在止赎程序的每个步骤中均可获得商机。了解不同的步骤，将有助于投资者确定风险大小，评估个人承受能力并选择最适合的投资时机。

第1步：起诉 -- 止赎程序开始

债权人等权利人要启动止赎程序，首先要作为原告向法院提起止赎诉讼，并向不动产所在地的登记处（Clerk’s Office）提交不动产待决诉讼通知（Lis Pendens或Notice of Pendency），以使止赎程序开始。纽约州规定，原告在不动产登记处登记的待决诉讼通知必须包括不动产的描述、诉讼当事人和相关事实。已登记的待决诉讼可在不动产登记处官网查看。

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止赎诉讼可基于各类抵押权和债权提交，最常见的是（1）借款人超过连续三个月未偿付抵押贷款后，贷款人/抵押权人有权基于抵押贷款（Mortgage Lien）提起诉讼，并将法院传票和诉状送达至借款人/抵押人，以开始止赎程序；（2）未能如约获得开发商工作报酬的承包商可以基于施工留置权（Mechanic’s Lien）提起诉讼；（3）不动产所有人拖欠不动产税（Property Tax Delinquency）达一年时，纽约市财政厅有权基于不动产税费留置权（Tax Lien）提起诉讼；（4）当公寓（Condominium）所有权人拖欠物业管理费，超过宽限期仍不缴纳时，公寓管理协会有权基于物业费留置权（Lien of Common Charges）对该欠款人提起诉讼。

被提起止赎诉讼并被登记的不动产在法院作出判决前被称为“Pre-Foreclosures”。在此阶段，独具慧眼的商人能够发现潜在的商机：不动产经纪人趁机寻找潜在的新房源和急售的业主；贷款人可以找到需要为现有抵押贷款再融资并摆脱债务的客户；信用修复公司可以找到迫切需要信用修复服务的客户等。而不动产投资者可以在止赎拍卖前找到低于市值的不动产，并与有出售意向的不动产所有人或者止赎诉讼的原告律师联系，帮助陷入困境的不动产所有权人维护信用，通过接管现有抵押或支付拖欠款项而以较少的现金支出来取得不动产所有权（此时不动产买卖行为被称作Short Sale），并有足够的时间彻底检查不动产状况。

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第2步：止赎拍卖

止赎程序的第二步即是止赎拍卖（Foreclosure Sale）。

根据不动产诉讼程序法（New York Consolidated Laws, Real Property Actions And Proceedings Law）规定，如果被告（抵押人或借款人）未对原告送达的诉状和法院传票作出回应，则原告的律师需向法院提交一份请求（Motion for an Order of Reference），以请求法院指定仲裁员（Referee）对欠款数额进行核算。仲裁员在审查案件客观事实后将发布一份核算报告（Referee’s Report of Amount Due），其中详细列明了被告欠款的金额。然后，法官签署止赎和出售判决书（Judgment of Foreclosure and Sale），指示发布拍卖公告并由仲裁员在拍卖会上出售该不动产。法院会指定拍卖会的日期和时间，拍卖公告大约在拍卖会开始的4周前在当地报纸上发布。

止赎拍卖会一般在不动产所在地的县法庭（County Courthouse）举行。拍卖会由法院指定的仲裁员主持，宣读拍卖条款和原被告信息后，即开始竞拍。通常起拍价为1,000美元，数轮竞拍后，出价较高者赢得竞拍。仲裁员将指示出价较高的竞拍人签署文件，并支付10％的定金（Down Payment），此时拍卖结束。买方必须在规定时间内（通常为30日）内完成交割，逾期交割将可能丧失10％的定金并无权对该物业再主张权利。成功竞拍的价格往往低于市场价格。但是，若竞拍人的最高出价还低于原告给出的最低售价，原告有权选择拒绝出售该不动产。

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因为止赎拍卖的价格一般远低于市场价格，所以止赎拍卖是不动产投资者的又一机遇。但是对于毫无准备的投资者来说又极具风险。因为，在大多数情况下，拍卖源于原业主的欠债行为，所以原业主基本没有资金进行建筑物维护，而且不动产上可能还存在其他产权负担或纠纷。而拍卖的不动产仅标明依照“现状（As Is）”状态出售，拍卖人只能从照片中观察该不动产的状态。因而，切勿仅依靠不动产的外观或照片对不动产进行评估。在准备拍卖时，需要做彻底的调研。

投资者在决定竞拍此类不动产时，尤其是所涉金额或地产项目较大时，需要聘请专业人员评估该不动产。需要考察的项目有：（1）房屋中是否有租户，租户是否存在欠租行为；（2）是否存在施工留置权等其他权利负担；（3）是否存在与目标地产相关的诉讼、仲裁等纠纷；（4）建筑物结构和材料等有无违规或是否达到规定的安全标准等。对目标地产的状态详细考察后，可以有效的规避风险，拍到性价比高的项目。

另外，举行拍卖会时，原告的律师或代表人通常会参加拍卖会以保护原告的利益。一旦出现竞拍价格低于原告预先给出的最低售价，原告有权拒绝竞拍并收回不动产。此时，投资人可以在拍卖结束后直接与原告律师联系，并有机会与原告协商修改买卖协议，以达成交易。

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第3步：拍卖失败，贷款人收回不动产后再出售

若出现竞拍价格低于原告预先给出的最低售价，且原告拒绝接受该竞拍价格，并选择收回该止赎不动产时，仲裁员将签署契约文件，将不动产所有权转移至原告名下。如果原告是银行或贷款公司，则该不动产将被列入贷款人的不动产出售清单，被称为REO（Real Estate Owned），表示银行或贷款公司为不动产所有权人。贷款人将其名下的不动产打包委托当地的房地产经纪人进行转售。房地产经纪人在销售宣传时，通常也将REOs标注为Foreclosures。

购买此类不动产风险较小但是价格也比较昂贵。因为在拍卖失败后，银行作为不动产所有人是在纠正了不动产上存在的各类违规问题后再重新放到市场上进行出售的，此时不动产已经没有了止赎拍卖时的风险，但同时价格上也不再有较大优势。

总之，在止赎程序的每一阶段中，都存在不动产投资的好机会，但同时也存在许多潜在风险。本文仅以纽约州为例介绍美国的止赎程序和潜在的商机，各州对止赎程序的规定可能会有所不同。我们建议投资者在做出决定前谨慎评估风险和自身承受能力，必要时聘请专业的律师，进行更具体全面的法律分析，以使投资利益最大化。

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美国达凯国际律师事务所

美国达凯国际律师事务所 （The WK Law Firm）于1984年在美国成立，总部位于纽约曼哈顿中城747大厦，并在中国设有代表处，主要从事跨境并购、银行业务、国际贸易、国际商业诉讼与仲裁等法律业务。WK 代表许多国际著名企业，例如：海航集团、中国建筑、威特集团、中国人民保险公司、中华航空公司、美林公司、JPMORGAN、 HSBC、交通银行、中国银行、中华嘉华银行、东亚银行、大华银行、国泰银行、国际银行等。

事务所首席代表吴异军律师（Allen Wu）是常春藤宾州大学法学博士、艾利斯岛杰出移民奖章得主、共和党亚裔总党部执行主席、亚太总裁协会全球副主席、中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁员。作为知名中美贸易投资专家，吴律师在美国主流社会法、政、商界均享有良好声誉及知名度。吴律师在跨境投资、国际贸易，及商业诉讼领域有超过30年的专业经验，近年来，吴律师与其精英团队协助客户成功完成了多项重大标志性收购项目，受到业界广泛认可与关注。

事务所中国代表处赵姝律师（Alice Chao）毕业于中国政法大学，擅长跨境并购、国际贸易、争议解决、资本市场等业务。多次协助客户成功完成大型跨境并购项目，长期担任中美跨国企业项目顾问。

业务联系：alice.chao@wklaw747.com