如何利用IRC1031置换延税法实现美国房产投资合理避税
导读：
美国的所有权人在房地产买卖中如果产生了收益，则收益部分会作为资本利得（Capital Gain，即增值收入）计算在个人所得税中，因此卖方经常需要负担较大金额的税费。部分持有投资类房产的卖方会根据美国税法第1031条款的规定，通过同类财产置换的方式合理避税或延后缴纳税费，本文对美国税法第1031条规定的同类置换（Like-Kind Exchange）进行简要介绍，供读者参考。
Ⅰ. 1031条款中同类置换（Like-Kind Exchange）的含义
美国《国内税收法典》（Internal Revenue Code, IRC）第1031条规定了一项在房产买卖交易中缴纳增值税的例外情况：当纳税人将出售旧有资产的所得收益再投资于同类资产，进行“同类资产置换”时，允许其推迟缴纳增值税（Capital Gain）。
联邦税收法规对1031条款规定的“税收递延”做了更加详细的解释：根据协议，纳税人出售用于贸易或商业或投资用途的资产（“旧有资产”），随后购入同样用于贸易或商业或投资的同类资产（“新换资产”）的情况下，出售旧有资产所产生的增值额不用在当年交税，而是延迟到买入新换资产的交易完成后才交税。需要注意的是，1031条款规定的只是一种延迟缴税，而不是税收豁免，但在实际操作中，纳税人可以通过打时间差实现变相获利。
Ⅱ. 同类置换的类型
1. 同时置换：同时置换是最简单的同类置换类型，即纳税人同时完成旧有资产的出售和新换资产的购入，和我国二级市场上目前最常见的房屋置换交易类似。
2. 延期置换：延期置换更为复杂，也是能够真正实现延税目的的方式：它允许纳税人在出售旧有资产后，在法律规定的时间内再买入一处或多处同类的新换资产。需要注意的是，延期置换区别于纳税人简单地出售一处房产并用收益购买另一处房产的情况，在延期置换中，出售旧有资产和买入新换资产之间虽然有时间间隔，但是在一次交易中完成的，进行延期置换的纳税人要根据同类置换协议聘请符合资质的第三方中介公司（Qualified Intermediary）来协助整个置换交易。
Ⅲ. 同类置换中的资产要求
2021年时任总统特朗普签署法案对1031条款作出了调整，缩小了符合同类置换的资产（以下简称“同类资产”）范围，调整后，只有不动产可以适用1031条款，且还需符合如下条件：
1. 旧有资产必须出于投资目的而持有。旧有资产必须用于“贸易或商业中的生产性用途或投资用途”，并且在进行同类置换前应持有不少于一年。个人的自住用房一般不符合同类置换条件。
2. 新换资产应用于投资目的。新换资产必须用于投资、经营或生产。仅基于再销售目的而持有的资产不适用于同类置换，即房屋所有人买入房产后直接“束之高阁”作为了库存，只为了日后卖出。
3. 旧有资产和新换资产都应在美国境内。新换资产无需与旧有资产位于同一州或同一市内，但必须都在美国境内，美国境外的资产不能和美国境内的资产进行同类置换。
4. 目前1031条款仅适用于不动产置换，一般不适用于个人或无形资产置换。
Ⅳ. 同类置换的时限要求
纳税人在同类置换中必须遵守两个时间节点的限制，否则将不能实现延税目的。除美国总统特别宣布的灾害外，这两个时间期限不得因任何情况而延长：
1. 45天内选定新换资产。在出售旧有资产后的45天内，纳税人必须以书面形式确定潜在的新换资产，并递交给参与置换的人员（如参与新换资产交易中的卖方或合格的中介公司）。
2. 180天内完成对新换资产的购买。纳税人在出售旧有资产后的180天内，或在该纳税年度所得税申报到期日前（可延期）完成新换资产的买入。
Ⅴ. 其他注意事项要求
1. 额外收益（boot）需要纳税
额外收益（boot）是指纳税人收到的不符合同类置换条件的财产或现金（即在置换中获得的收益）。例如，当买入的换新资产的价格低于出售的旧有资产的价格时，两者之间的差价就是纳税人获得的额外收益。额外收益不会使整个同类置换交易失效，但纳税人必须对额外收益的部分纳税。因此，为了实现完全延税的目的，新换资产的市场净值最好大于或等于旧有资产。
2. 符合资质的第三方中介公司
在同类置换完成之前，如果发生了纳税人实际控制或支配出售旧有资产的现金或其他收益的情况，可能会使整个交易失去同类置换资格。
在延期置换中，符合资质的第三方中介公司至关重要，可以避免纳税人在同类置换完成之前实际控制或支配现金或其他收益。在同类置换过程中，中介公司可以为纳税人提供多种服务：
(1) 帮助纳税人保管出售旧有资产所得的收益，直到这些资金被用于新换资产的买入交易；
(2) 协调和监督整个同类置换交易流程；
(3) 准备相关文件等。
参考文献：
[1] 26 U.S. Code § 1031.
[2] H.R. 1 - 115th Congress: Tax Cuts and Jobs Act of 2017.
[3] Internal Revenue Service. IRS Fact Sheet: Like-Kind Exchanges Under IRC Section 1031 [R/OL]. (2008-02-18) [2025-01-02].
[5] Thomson Reuters. 1031 exchange [EB/OL]. (2024-03-21) [2025-01-02]. https://tax.thomsonreuters.com/en/glossary/1031-exchange.
[6] Kiah Treece. 1031 Exchange: Rules And Basics To Know [EB/OL]. (2023-11-29) [2025-01-02].
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